Le taux obligatoire de logements sociaux dans certaines communes réduit par décret
Le seuil qui déterminait depuis 2017 les secteurs les plus en tension en termes de logement social a été modifié par le ministre du logement, permettant à 55 intercommunalités de respecter un taux minimum de 20 % de HLM, au lieu de 25 %.
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Le nombre de ménages en demande d’un logement social a atteint 2,9 millions fin 2025, un nouveau record. C’est dans ce contexte de crise que le ministre du logement, Vincent Jeanbrun, a fait le choix de revoir le ratio de tension locative qui détermine le taux minimum de logements sociaux que doivent atteindre les communes soumises à la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) de 2000. Ce taux est fixé à 25 % depuis 2017, mais il était jusqu’ici abaissé à 20 % dans les communes comptant moins de 4 demandes pour un emménagement (hors mutations internes) dans le parc social. Le décret publié le 29 janvier fait passer ce ratio de 4 à 5,5, pour la période 2026-2028.
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L’effet de cette décision se mesure grâce à la liste annexée au décret. Ainsi, 87 agglomérations et 144 intercommunalités sont désormais soumises à un taux minimum de 20 % de logements sociaux. Des volumes certes quasi stables par rapport à la période 2023-2025, mais qui auraient fortement évolué si l’ancien ratio avait été reconduit : 33 agglomérations et 55 intercommunalités auraient vu le taux requis fixé à 25 %.
En comparant la liste du nouveau décret à celle qui avait accompagné celui de 2023, Noria Derdek, juriste à la Fondation pour le logement (ex-Fondation Abbé Pierre) a établi que 27 agglomérations dont le ratio de tension dépasse désormais 4 évitent de voir leur taux minimum rehaussé à 25 %, tandis que pour 6 autres, ce taux diminue, passant de 25 % à 20 % : Avignon, Cluses (Haute-Savoie), Haguenau (Bas-Rhin), Montélimar (Drôme), Pointe-à-Pitre-Les Abymes (Guadeloupe), Valence.
« Totalement arbitraire et artificiel »
Du côté des intercommunalités, 46 bénéficient d’un statu quo, tandis que 8 se voient demander un taux minimum abaissé : Cap Excellence (qui inclut Pointe-à-Pitre), Dracénie-Provence-Verdon-Agglomération dans le Var, Gaillac-Graulhet (Tarn), Haguenau, Montélimar Agglomération, Morlaix Communauté (Finistère), Sorgues du Comtat (Vaucluse), ainsi que Valence Romans Agglo (Drôme).
Le changement ou non-changement du taux minimum exigé est sans incidence sur une partie des communes concernées, celles qui comptent 25 % ou plus de logements sociaux – c’est par exemple le cas d’Angers, de Saint-Nazaire ou de Grenoble. Mais l’impact est important pour d’autres.
Toulouse, qui comptait 22,59 % de logements sociaux au 1er janvier 2024 (les derniers chiffres disponibles), évite ainsi de devoir atteindre 25 %, tout comme Béziers, Orléans ou Montauban, respectivement 21,84 %, 20 % et 18 %. L’effet est encore supérieur pour la commune de Montbeton, dans l’agglomération de Montauban : son faible taux de logements sociaux (7,8 %) lui a valu d’être soumise à un prélèvement de l’Etat de 120 500 euros en 2025, au titre de la loi SRU. L’ampleur de ce prélèvement étant proportionnelle à l’écart entre l’offre de logements sociaux et l’objectif défini par la loi, il aurait augmenté pour la période 2026-2028 si Montbeton avait basculé sur un taux cible de 25 %.
« Passer d’un ratio de tension de 4 à 5,5 est totalement arbitraire et artificiel : pourquoi jusqu’ici un ratio de 4 justifiait de devoir compter au moins 25 % de logements sociaux et dorénavant plus ? », interroge Mme Derdek.
« Obtenir un statu quo »
Le Conseil national de l’habitat (CNH), instance consultative réunissant les acteurs du secteur, avait rendu un avis négatif, avec 20 voix contre et 12 voix pour, quand le projet de décret lui avait été soumis, le 18 décembre 2025. « Nous ne comprenons pas les raisons de cet assouplissement, le ministère n’ayant pas justifié ce choix et le montant fixé. D’où la suspicion qu’il s’agisse d’obtenir un statu quo, et de ne pas changer l’exigence avant les élections municipales de mars », explique Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère les bailleurs sociaux, et qui a voté contre le projet de décret au CNH, regrettant que « le gouvernement ne fasse plus suivre l’offre à la demande ».
Pour le porte-parole de l’association Droit au logement (DAL), Jean-Baptiste Eyraud, « en pleine crise du logement, ce n’est vraiment pas le moment de torpiller la loi SRU : cette loi a été le principal moteur de la création de logements sociaux durant les deux dernières décennies ». De fait, environ 1 million de logements sociaux ont été créés entre 2002 et 2022 dans les communes qui n’atteignaient pas le taux minimal que leur avait fixé la loi.
Sollicité, le cabinet du ministre indique que « le changement de seuil a été décidé afin de s’adapter aux réalités locales et à la tension croissante en matière de logement social. Si on ne l’avait pas modifié, les communes n’auraient pas eu le foncier disponible pour en créer suffisamment ». Il précise que cette évolution avait été préconisée par l’équipe de Valérie Létard, ministre du logement jusqu’en octobre 2025.
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