Pour lutter contre la désertification, les villes allemandes reprennent possession de leurs centres
Face à l’hémorragie des centres-villes, la Fédération allemande des villes et des communes recommande le rachat de zones entières. A Neubrandenburg, la coopération entre public et privé est un succès.
Par Cécile Boutelet Publié le 19 octobre 2020 à 23h51, mis à jour hier à 14h34
C’est l’une des images emblématiques de l’épidémie de Covid-19 : les centres-villes vidés de leur population. Imposée par le confinement décrété le 23 mars, la fermeture des commerces et des restaurants n’a duré que quelques semaines en Allemagne, mais, dans de nombreuses petites villes, la crise sanitaire a amplifié un mouvement déjà en cours depuis longtemps : la désertification des centres. Comme en France, les commerces ferment, sous l’effet de la concurrence des centres commerciaux en périphérie, du repli des services publics, de l’essor de l’e-commerce et des services bancaires en ligne et, désormais, du développement du télétravail.
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Début septembre, la Fédération allemande des villes et des communes s’est alarmée de l’« hémorragie » en cours dans les centres-villes du pays. « Le commerce de détail, notamment à cause des conséquences de la pandémie, fait face à un bouleversement massif », écrit la fédération, qui redoute la fermeture, à court terme, de 50 000 commerces en Allemagne. Pour beaucoup de communes de taille moyenne, l’annonce par le groupe Karstadt Kaufhof de la fermeture de 62 grands magasins, au mois de juin, a été perçue comme un chant du cygne. Ces grands magasins, installés au meilleur endroit de leur zone piétonne, jouaient le rôle d’aimant, capables de drainer suffisamment de consommateurs dans les boutiques alentour.
La situation est à ce point critique que la fédération a appelé à organiser un dialogue entre les représentants des villes concernées, les commerçants, les propriétaires immobiliers et les acteurs du tourisme pour sauver les centres-villes.
Une des stratégies les plus inattendues recommandées aux communes consiste à racheter les biens immobiliers laissés vacants, même temporairement, afin de pouvoir les proposer à moindre coût à des commerçants, des artisans, des artistes, ou pour en faire des logements. Tout usage susceptible de faire revenir de l’animation dans les zones considérées comme les « cartes de visite » des communes et « les lieux d’identification » de leur population.
Gestion coordonnée entre acteurs publics et privés
A l’évocation de cette initiative, les responsables de la ville de Neubrandenburg, dans le nord-est du pays, dans le Land de Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, esquissent un petit sourire de satisfaction. Comme une discrète revanche du modèle de l’Est. Dans cette commune de 65 000 habitants, située au milieu du plateau lacustre du Mecklembourg, à deux heures au nord de Berlin, cela fait longtemps que la gestion du centre-ville est menée de façon coordonnée entre les acteurs publics et privés de la ville, avec succès. Même en temps de Covid-19, il n’y a presque aucune boutique vide. L’atout de Neubrandenburg : un parc immobilier en gestion communale de 300 espaces commerciaux dans le centre-ville, en plus de 12 000 appartements.
« Après la réunification, l’essentiel du parc immobilier du centre-ville a été confié à la gestion de la société Neuwoges, qui appartient à 100 % à la commune », explique son directeur, Frank Benischke. Ce n’est pas une exception dans l’ancienne Allemagne de l’Est. La plupart des communes qui y sont situées, dont Berlin, ont hérité d’un immense parc immobilier à la réunification, en 1990, qu’elles ont plus ou moins privatisé. A Neubrandenburg, la mairie en a conservé environ 60 % dans le centre-ville.
Pas question, pour autant, de revenir au temps du socialisme. « Nous n’exploitons pas nous-mêmes les espaces, nous les louons à des commerçants. Ils apportent leur fine connaissance du marché que nous n’avons pas », poursuit M. Benischke. Mais il dispose tout de même de leviers pour composer un mélange d’activités « équilibré ». « Dans les négociations avec les commerçants, nous regardons le taux de marge de l’activité et nous adaptons le loyer en fonction. »
Dans la Turmstrasse, une des grandes allées commerçantes du centre, la Neuwoges est chez elle. Dans la rue alternent boutiques textiles, cafés-boulangeries, opticiens et restaurants. Tous sont gérés par des indépendants, regroupés dans une association pour la promotion du centre-ville. Plus loin, sur la place centrale, on trouve aussi un centre commercial classique et ses grandes chaînes textiles, qui ont adhéré à l’association des commerçants, afin de participer aussi aux décisions concernant le centre de la commune.
Report des loyers
Pendant le confinement, cette configuration a permis de réagir vite pour éviter les faillites. Dès les premières semaines, la Neuwoges a pu proposer à ses locataires commerçants un report des loyers, avant même l’adoption du plan de soutien fédéral aux entreprises et aux indépendants.
Et, en temps normal, la coopération entre privé et public facilite l’organisation d’événements pour attirer le chaland : concerts en plein air, fêtes, lectures, marchés aux puces, exposition d’art urbain, mais aussi, une fois par an, un authentique défilé de mode tout au long de la Turmstrasse, organisé et financé par l’association des commerçants. Des événements populaires et gratuits, qui complètent l’offre culturelle classique de la ville.
Si elle n’est pas une grande cité touristique, Neubrandenburg est fière de son centre, qui a gardé intacts ses remparts et ses quatre portes médiévales
Si elle n’est pas une grande cité touristique, Neubrandenburg est fière de son centre, qui a gardé intacts ses remparts et ses quatre portes médiévales. Ce cœur historique fait l’objet de toutes les attentions, afin d’attirer les 350 000 personnes installées aux alentours, dans cette région rurale.
« Dans les années 1990, on a fait l’erreur classique de laisser se construire des centres commerciaux en périphérie, analyse Silvio Witt, le maire sans étiquette de la ville, âgé de 42 ans. Mais on s’est rendu compte qu’une petite ville ne pouvait être polycentrique. Et nous avons réagi avec succès pour maintenir une fréquentation suffisante dans la vieille ville. Je rêve de voir la bibliothèque ouverte en permanence et devenir non seulement un lieu de lecture, mais aussi de rencontres et de services aux citoyens. »
Un personnage joue un rôle-clé dans le dialogue entre toutes les parties prenantes : Michael Schröder, le « city manager » (manageur de centre-ville) de Neubrandenburg. Il coordonne l’action de l’association des commerçants et coorganise les événements du centre, tout en étant à moitié salarié de la ville.
Ce natif de Neubrandenburg a été handballeur de haut niveau pendant la RDA, puis est parti faire ses études commerciales à Hambourg, avant de revenir. « Ici, on est au cœur d’une nature splendide, à une heure de la Baltique, à une heure et trente minutes de Berlin. Et c’est une ville à taille humaine, où je pouvais vraiment avoir une influence, explique-t-il. Le fait d’avoir un parc immobilier en gestion municipale est un atout énorme dans la promotion du centre. On est capables de réunir facilement tous les acteurs autour d’une table. »
« L’évolution actuelle est encourageante »
Il suffit de faire quelques pas dans la rue avec lui pour comprendre combien il est une figure familière des commerçants du centre-ville. « Ce n’est pas un job facile, mais la communication directe est importante pour avancer ensemble. Au début, il a fallu faire beaucoup de pédagogie, expliquer aux commerçants l’importance d’avoir une visibilité sur Internet. Les gens qui font 50 kilomètres pour venir ici se renseignent avant. Le commerce stationnaire ne fonctionne pas sans le Web, dit-il. Il y a dix ans, on se faisait du souci pour l’attrait de la ville. Mais l’évolution actuelle est encourageante. Et qui sait quels seront les effets à moyen terme du télétravail ? Berlin est devenu cher pour beaucoup de familles, qui peuvent trouver ici des loyers plus abordables. »
Partout en Allemagne, d’autres communes expérimentent des modèles similaires… sans bénéficier toujours des mêmes marges de manœuvre. Au mois de juillet, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la grande région de l’Ouest (18 millions d’habitants), un programme de 70 millions d’euros de fonds régionaux a été mis à disposition des communes affectées par la crise sanitaire pour renforcer leur centre-ville, y compris en rachetant des espaces commerciaux.
A Hanau, en Hesse, Lübeck, dans le Schleswig-Holstein, ou Karlsruhe, dans le Bade-Wurtemberg, les communes se sont aussi lancées dans le rachat d’immobilier stratégique. Au point d’alarmer la Fédération des contribuables allemands, qui met en garde les communes contre les risques de distorsion de concurrence.
Mais la dynamique est enclenchée. L’épidémie est l’occasion de repenser le rôle du centre-ville, où le commerce n’est plus forcément incontournable. « Ce doit être un lieu de rencontre pour tous, où l’on peut se retrouver sans forcément consommer et partager du temps ensemble, assure M. Witt. Un lieu de culture au sens large. »
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